Assessoria jurídica · Cataguases e região
Advogado para
condomínios
Ser síndico é assumir, quase sempre sem preparo jurídico, decisões que respondem no próprio nome. Assessoria continuada para o síndico, o conselho e a administradora — da cobrança do inadimplente à assembleia que não pode ser anulada depois.
O síndico responde pessoalmente pelos atos de gestão. Boa parte dos problemas que chegam ao escritório começou numa decisão tomada de boa-fé, sem consulta.
O dia a dia
O que costuma travar um condomínio
Nenhuma dessas situações é rara, e nenhuma se resolve bem no improviso.
Inadimplência
Uma unidade que atrasa vira duas. Sem cobrança organizada, o rateio da dívida cai sobre quem paga em dia — e a revolta chega antes do dinheiro.
Assembleia contestada
Convocação fora do prazo, quórum errado ou ata mal lavrada derrubam a decisão meses depois, já com a obra contratada.
Conflito entre vizinhos
Barulho, animal, vaga, obra na unidade. O síndico é chamado a decidir sem saber até onde a convenção o autoriza a ir.
Funcionário do condomínio
Zelador, porteiro e faxineira são empregados do condomínio. A rescisão mal feita volta como reclamação trabalhista.
Obra e responsabilidade
Infiltração, fachada, elevador. Definir quem paga o quê é discussão jurídica antes de ser orçamento.
Prestação de contas
Contas rejeitadas em assembleia expõem o síndico pessoalmente, mesmo quando não houve má-fé.
Atuação
O que o escritório faz pelo condomínio
Cobrança de inadimplentes
Cobrança extrajudicial e, quando necessário, ação de cobrança das cotas condominiais, com acompanhamento até a satisfação do crédito.
Assembleias
Revisão da convocação, orientação sobre quórum e condução, e conferência da ata — antes de ela virar problema.
Convenção e regimento interno
Elaboração, atualização e adequação ao Código Civil e à realidade do prédio, incluindo o rito para alteração.
Conflitos entre condôminos
Notificação, aplicação de multa dentro do que a convenção permite e, nos casos persistentes, medida judicial.
Funcionários do condomínio
Contratação, jornada, escala de portaria, rescisão e defesa em reclamação trabalhista movida contra o condomínio.
Contratos e fornecedores
Análise de contratos de portaria, limpeza, manutenção de elevador e obras, com atenção à responsabilidade solidária.
Defesa do condomínio
Representação em ações movidas contra o condomínio, inclusive por condôminos e por terceiros acidentados na área comum.
Amparo ao síndico
Orientação sobre os limites do mandato e sobre a responsabilidade pessoal por atos de gestão e por prestação de contas.
O condomínio é empregador dos próprios funcionários. Se já houver reclamação trabalhista em curso, veja também a página de defesa trabalhista para empresas.
Formato recomendado
Assessoria mensal
Condomínio não tem problema jurídico uma vez por ano — tem um por mês, pequeno, que fica caro quando vira processo. A assessoria continuada existe para que o síndico consulte antes de decidir, e não depois de assinar.
O valor é fixo e combinado por escrito, dimensionado pelo número de unidades. Demandas judiciais são contratadas à parte, com o custo apresentado antes.
- consultas do síndico e do conselho ao longo do mês, sem contar por hora
- revisão de convocações, pautas e atas antes de circularem
- notificações e advertências redigidas em nome do condomínio
- análise dos contratos de fornecedores antes da assinatura
- acompanhamento da régua de cobrança dos inadimplentes
- orientação nas questões trabalhistas dos funcionários
- presença em assembleia quando a pauta exigir
O problema mais comum
Inadimplência: o que dá para fazer
A cota condominial é obrigação que acompanha a unidade, e o Código Civil limita a multa por atraso a 2%, com juros de 1% ao mês salvo previsão diversa na convenção. Isso significa que a dívida cresce devagar — e que esperar não resolve.
O caminho útil começa fora do tribunal: régua de cobrança com prazos definidos, notificação formal e proposta de parcelamento documentada. Persistindo o atraso, a ação de cobrança tem rito próprio e, na execução, alcança o próprio imóvel — que não é protegido como bem de família contra dívida de condomínio.
O que não funciona, e ainda gera responsabilidade para o condomínio, é constranger o devedor: expor o nome em mural, impedir o uso do elevador ou da área de lazer, ou cortar água. São práticas que o Judiciário tem rejeitado e que costumam voltar como pedido de dano moral.
Dúvidas frequentes
Perguntas de síndico
O síndico responde pessoalmente pelas decisões que toma?
Pode responder. O síndico administra bem alheio e responde por atos praticados com culpa, com excesso de poder ou fora do que a convenção e a assembleia autorizaram. Decidir com respaldo em assembleia regular e em parecer prévio é o que separa a decisão discutível da decisão pessoal.
Qual é a multa por atraso na cota condominial?
O Código Civil limita a multa a 2% sobre o valor em atraso, acrescida de juros de 1% ao mês quando a convenção não previr percentual diverso, e de correção monetária. Multas maiores, ainda que aprovadas em assembleia, tendem a ser reduzidas em juízo.
O apartamento do devedor pode ser penhorado por dívida de condomínio?
Sim. A proteção do bem de família não alcança a dívida de cota condominial, justamente por ser obrigação que acompanha a unidade. Por isso a ação de cobrança de condomínio costuma ter desfecho mais efetivo do que outras cobranças.
O condomínio pode proibir o inadimplente de usar a área de lazer?
É prática de alto risco. Restringir o uso de áreas comuns, expor o nome do devedor ou cortar serviços essenciais vem sendo tratado pelo Judiciário como constrangimento, e costuma voltar como pedido de indenização por dano moral contra o condomínio.
Uma assembleia pode ser anulada depois de realizada?
Pode, quando houve vício na convocação, quórum insuficiente para a matéria ou deliberação sobre assunto fora da pauta. É o motivo pelo qual convocação, pauta e ata merecem revisão antes de circularem, e não depois da contestação.
O condomínio é empregador dos funcionários?
Sim. Zelador, porteiro e faxineira contratados diretamente são empregados do condomínio, com todas as obrigações trabalhistas — inclusive nas escalas de portaria e nas rescisões, que é onde nascem a maior parte das reclamações.
Condomínio pequeno compensa ter assessoria jurídica?
A conta costuma ser favorável justamente nos prédios menores, porque neles o síndico acumula funções e não tem estrutura administrativa por trás. O valor da assessoria é dimensionado pelo número de unidades, e uma única ação evitada normalmente supera o custo do ano.
O escritório atende condomínios fora de Cataguases?
Sim. O atendimento alcança Leopoldina, Miraí, Astolfo Dutra e demais cidades da Zona da Mata mineira, com reuniões por chamada de vídeo e presença em assembleia quando a pauta exigir.
Contato
Falar sobre o seu condomínio
A conversa inicial serve para entender o tamanho do prédio, o que está pendente hoje e qual formato de assessoria faz sentido — mensal ou pontual.
- Endereço
- Rua Cel. João Duarte (Calçadão), nº 92, Loja 11
Centro · Cataguases‑MG - Horário
- Segunda a sexta, das 13h às 17h
- Atende também
- Leopoldina, Miraí, Astolfo Dutra e região da Zona da Mata